잔여세대 광고, 오픈 때 문안을 그대로 쓰면 안 되는 이유

잔여세대는 오픈 때와 같은 현장의 같은 집이지만, 광고에 써야 할 내용은 다릅니다.
누가 신청할 수 있는지, 어떻게 뽑는지, 지금 몇 세대가 남았는지, 계약 조건이 무엇인지가 모두 오픈 때와 달라져 있기 때문입니다.
그래서 “그랜드 오픈” 문안에서 날짜만 바꿔 다시 보내면, 받는 사람은 무엇이 남았는지 알 수 없고 광고주는 사실과 다른 표시를 할 위험을 안게 됩니다.
문안을 고치기 전에 먼저 확인할 것은, 이번에 광고하는 물량이 어떤 공급 유형인지입니다.

먼저 확인할 것: 이번 물량은 어떤 공급 유형인가

‘잔여세대’는 법령 용어가 아니라 청약홈이 쓰는 분류 이름입니다.
「주택공급에 관한 규칙」은 남은 집이 생긴 이유에 따라 공급 방법을 다르게 정하고 있습니다.

※ 「주택공급에 관한 규칙」 제19조·제26조·제28조·제47조의3과 청약홈 안내를 바탕으로 정리했습니다.
실제 자격과 방법은 해당 공급공고가 기준입니다.

같은 ‘잔여세대’라도 무순위 물량에 “선착순 동·호수 지정”이라고 쓰면 규칙과 어긋납니다.
무순위와 계약취소주택은 공개 모집과 추첨이 의무이고, 선착순은 청약 미달로 남은 임의공급 물량에서만 쓸 수 있습니다.
대법원은 2025년 6월, 미계약분 20세대를 공개 모집 없이 가족과 지인에게 넘긴 행위를 주택법 위반으로 확정했습니다.
공급 방법은 광고 문안의 문제이기 전에 법의 문제입니다.

바꿔야 할 네 가지

1. 받는 사람: 청약통장이 있는 사람에서 지금 계약할 수 있는 사람으로

오픈 때 광고는 청약통장과 가점이 있는 사람에게 청약 일정을 알리는 것이 목표였습니다.
잔여세대는 그 대상이 바뀝니다.
무순위는 무주택세대구성원만 신청할 수 있고, 임의공급은 유주택자도 계약할 수 있습니다.
오픈 때 썼던 “1순위 청약 접수”나 “청약통장 필수” 같은 문구는 지워야 하고, 대신 공고에 적힌 신청 자격을 그대로 옮겨 적습니다.
자격을 실제보다 넓게 쓰면 공정거래위원회 「부동산의 표시·광고에 관한 심사지침」이 문제 삼는 “피분양자의 자격이나 수를 실제보다 유리하게 표시”하는 경우에 해당할 수 있습니다.

받는 사람의 범위도 다시 정합니다.
오픈 때 방문하거나 관심 고객으로 등록한 사람 가운데 계약하지 않은 사람은, 이미 현장을 알고 있으니 바뀐 조건만 알리면 됩니다.
처음 보는 사람에게는 현장 소개부터 필요합니다.
두 대상에게 같은 문안을 보내면 한쪽에는 정보가 반복되고 다른 쪽에는 정보가 모자랍니다.

2. 뽑는 방법: “선착순”은 임의공급에만

“선착순 계약”, “원하는 동·호수 지정”은 잔여세대 광고에서 가장 자주 보이는 표현입니다.
이 표현은 임의공급 물량에서만 쓸 수 있습니다.
무순위 물량이라면 “청약홈 무순위 접수, ○월 ○일 추첨”처럼 실제 절차를 씁니다.
공급 유형을 확인하지 않고 오픈 때의 “청약 접수” 문안이나 다른 현장의 “선착순” 문안을 가져다 쓰면, 뽑는 방법을 실제와 다르게 표시하게 됩니다.

3. 남은 세대 숫자: 날짜와 근거가 있어야 합니다

“마감 임박”, “잔여 ○세대”, “○% 분양”은 광고를 내보내는 날의 실제 계약 현황과 맞아야 합니다.
공정거래위원회는 2012년, 분양률이 약 71%인데 “분양 완료”라고 광고한 아파트 시행사에 시정명령을 내렸습니다.
2026년 10월에는 실제 회원 모집률이 28~34%인데 “마감 임박”이라고 광고한 민간임대 사업자들의 광고를 거짓·과장 광고로 판단했다고 밝혔습니다.
민간임대 회원 모집은 일반 분양과 구조가 다르지만, 실제 현황과 맞지 않는 “마감 임박” 표현은 분양 광고에서도 피하는 것이 안전합니다.

잔여세대 광고는 오픈 광고보다 현황 숫자를 쓸 일이 많습니다.
숫자를 쓸 때는 다음 세 가지를 지킵니다.

• 기준 날짜를 함께 씁니다.
  “○월 ○일 기준 ○세대”처럼 씁니다.
• 그날의 계약 현황표를 저장해 둡니다.
  나중에 광고가 사실과 맞았는지 보여 줄 근거가 됩니다.
• 광고가 여러 날 나가면 숫자가 바뀔 때마다 문안도 바꿉니다.
  바꿀 수 없는 매체라면 숫자 대신 “잔여세대 계약 중”처럼 변하지 않는 표현을 씁니다.

4. 계약 조건: 바뀐 조건은 기존 계약자도 봅니다

잔여세대 단계에서는 계약금 5%, 중도금 무이자, 계약 축하금처럼 계약 조건을 바꿔 공급하는 현장이 많습니다.
중도금 이자를 누가 내는지는 주택법령이 정하지 않는 계약 사항이라, 조건 변경 자체는 위법이 아닙니다.
문제는 그 광고를 이미 계약한 사람도 본다는 점입니다.

대구의 한 단지에서는 시행사가 기존 계약자에게 “할인이나 무이자 혜택을 주면 기존 계약자에게도 같은 혜택을 소급 적용한다”는 확약서를 써 준 뒤, 분양대행사를 통해 신규 계약자에게 분양지원금을 줬습니다.
법원은 2025년 10월 1심에서 이것도 실질적인 분양가 할인이라고 보고 기존 계약자들에게 약 73억 원을 지급하라고 판결했습니다(확정 전).
조건을 바꿔 광고하기 전에 기존 계약서에 소급 조항이 있는지, 오픈 때 광고에서 “이 가격에 다시 살 수 없다”는 식의 표현을 썼는지 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

바뀐 조건을 쓸 때는 막연하게 쓰지 않습니다.
심사지침은 지불 조건과 방법을 막연하거나 사실과 다르게 쓰는 것, 융자 조건을 밝히지 않는 것을 부당 광고가 될 수 있는 경우로 듭니다.
“중도금 무이자”는 몇 회차까지 누가 이자를 내는지, “계약금 5%”는 1차와 2차를 언제 얼마씩 내는지를 함께 적습니다.
혜택 문구를 쓰는 방법은 「분양 혜택 문구 쓰는 법」에서 따로 다뤘습니다.

잔여세대 문안 점검표

※ 오픈 광고와 잔여세대 광고의 차이를 정리한 공개 자료는 없어, 위 표는 관련 규정과 제재 사례를 바탕으로 정리한 것입니다.
현장 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

점검표에서 한 칸이라도 오픈 때 문안과 같다면, 그 칸은 다시 확인합니다.
특히 신청 자격과 뽑는 방법은 공급공고와 글자 그대로 맞춰야 합니다.

잔여세대 광고를 준비할 때

잔여세대 광고는 공급 유형과 신청 자격이 정해진 뒤에 대상을 고르는 순서로 준비합니다.
무순위라면 무주택 요건과 거주지 요건에 맞는 사람에게, 임의공급이라면 현장 주변에서 지금 계약할 수 있는 사람에게 닿도록 대상 조건을 잡습니다.
신청 자격과 혜택의 제한 조건처럼 받는 사람의 판단을 좌우하는 내용은 문자에 분명하게 적습니다.
공급공고 전문과 납부 일정 같은 상세 조건은 랜딩페이지에 공고 기준으로 정리해 두고, 문자에서 링크로 연결합니다.

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